2026 年 8 月的台灣房市，表面上出現久違的量能回升：7 月全台建物買賣移轉棟數突破 2.6 萬棟，六都交易同步成長，五大銀行新承作房貸也升至近一年高點。然而，進一步觀察新案來客、成交組數與住宅價格，市場尚未形成全面性復甦。當前更接近「交屋撐量、首購支撐、價格分化」並存的結構性盤整。龍蓁淳國際認為，接下來判斷房市的關鍵，已從單純觀察成交量，轉向辨識成交背後的買盤品質、區域條件與資金取得能力。

報告目錄

一、交易量能：移轉突破低檔，但交屋效應仍需拆解
二、金融環境：房貸量回升，信用篩選仍是市場核心門檻
三、價格與區域：全國修正、核心抗跌，市場分化持續擴大
四、新案與需求：價格仍有支撐，真正買氣尚未全面回流
五、專業策略：從追價思維轉向條件篩選與資產品質

核心趨勢摘要

量能面： 2026 年 7 月全台建物買賣移轉達 26,404 棟，月增 13.2%、年增 10.4%，創近 19 個月新高；六都合計 20,506 棟，月增 12%、年增 8.8%。但交屋潮與政策時點效應占有相當比重，不能直接視為全面買氣回溫。
政策與資金面： 央行自 3 月將自然人第 2 戶購屋貸款成數上限由五成調升至六成，但其餘主要信用管制仍維持；7 月五大銀行新承作房貸達 691.09 億元，創近一年高點，房貸利率約 2.29%。資金供給略有改善，但銀行授信審查仍具高度選擇性。
市場定調： 房市已逐步脫離急凍期，但尚未回到普遍上漲市場。未來較可能呈現「低量築底、核心抗跌、外圍分化、買方篩選」的格局，地段、總價、產品力與貸款條件將比單純的市場方向更重要。

一、交易量能：移轉突破低檔，但交屋效應仍需拆解

根據內政部最新統計，2026 年 7 月全台建物買賣移轉棟數達 26,404 棟，較 6 月增加 13.2%，亦較去年同期增加 10.4%，為 2025 年 1 月以來首度突破 2.6 萬棟。累計今年前 7 月，全台移轉量約 15.1 萬棟，年減幅已收斂至 2%。

六都表現同樣回升。7 月六都合計移轉 20,506 棟，月增 12%、年增 8.8%，其中台北月增 17.5%、台中月增 18.8%、高雄月增 17.2%；高雄年增更達 26.2%。

單看數字，市場似乎已明顯轉暖。然而，建物買賣移轉具有時間落差，7 月登記資料主要反映前一階段簽約及完工交屋，因此此次放量至少包含三種力量：前期預售案完工交屋、政策調整前的購屋與申貸需求，以及部分自住與資產型買盤進場。

尤其部分區域因大型預售案集中交屋，移轉量可能短期大幅放大。因此，現階段應將「移轉量回升」解讀為市場流動性改善的訊號，而非直接推論整體需求重新進入擴張循環。

市場 3 大觀點

六都移轉量連續改善，代表房市最悲觀的急凍階段已有緩和跡象。

目前量能包含大量交屋與政策時點因素，實際新增買盤仍需持續觀察。

若後續沒有穩定的中古屋與新案成交接棒，單月移轉高點仍可能只是結構性放量。

二、金融環境：房貸量回升，信用篩選仍是市場核心門檻

資金條件仍是 2026 年房市最重要的變數之一。

央行今年 3 月調整選擇性信用管制，將全國自然人第 2 戶購屋貸款成數上限由 五成提高至六成，但公司法人購屋、高價住宅、第 3 戶以上住宅及餘屋貸款等限制大致維持。央行同時指出，銀行不動產貸款集中度已從 2024 年 6 月的 37.6% 高點下降至今年 2 月的 36.0%，顯示信用資源過度集中於房地產的情況已有改善。

到了 7 月，五大銀行新承作房貸金額進一步增加至 691.09 億元，較前月增加 111.35 億元，創近一年單月新高；平均購屋貸款利率約 2.29%，較前月小幅下降 0.009 個百分點。央行亦指出，新青安貸款占五大銀行新承作房貸比重達 45.04%，顯示首購需求仍是目前房貸市場的重要支撐。

這代表資金環境確實較前期最緊張階段有所改善，但市場仍未回到「只要有房就容易取得資金」的環境。

銀行目前更重視借款人的收入穩定度、負債比、房屋鑑價、購屋用途與持有戶數。換言之，市場的門檻逐漸由房價本身轉向「能否取得合理貸款條件」。

對購屋者而言，未來成交能力將更加取決於自身財務條件；對建商與賣方而言，買方即使具有購買意願，也可能因鑑價不足、貸款成數不如預期而拉長成交時間。

金融審核 3 大觀點

第二戶貸款適度鬆綁，代表政策已從全面收緊轉向有限度調整。

房貸量增加主要由首購、交屋與特定自住需求支撐，資金尚未全面寬鬆。

未來市場成交的核心變數之一，將從「買不買」進一步轉為「銀行願意貸多少」。

三、價格與區域：全國修正、核心抗跌，市場分化持續擴大

價格面所透露的訊號，與交易量形成明顯對比。

內政部最新住宅價格指數顯示，2026 年第 1 季全國住宅價格指數為 143.85，季減 1.15%、年減 3.48%。六都之中，僅台北市較去年同期上漲 0.93%；台中年減 6.17%、高雄年減 5.70%、台南年減 4.52%，顯示前一波漲幅較大的區域已進入較明顯的價格修正。

但如果轉向觀察預售屋市場，又會看到另一種現象。

統計 2026 年上半年六都預售市場，六都平均成交價格仍較去年同期上升：台北約增加 7%、新北 4.4%、台南 3.1%、桃園 2.4%、高雄 1.9%、台中 1.5%；可是成交量除台北增加 4.2%之外，其餘五都全面下滑，高雄甚至年減 50.2%。

這種「價格仍撐、成交量先縮」的組合，正是目前市場結構的核心。

土地、營造與人力成本仍位於高檔，使新案價格缺乏大幅調降空間；另一方面，信用管制與高總價又限制買方負擔能力。因此市場正在透過「降低成交量」進行價格調整，而非所有區域同步大幅降價。

尤其台北市與成熟核心區，由於供給稀缺、生活機能成熟與資產型需求較穩定，價格支撐力相對強。外圍重劃區、供給量較大或過去漲幅較快的市場，則需要更長時間消化庫存。

價格 3 大觀點

全國房價已進入修正，但各區域修正速度並不一致。

新案受到成本支撐，短期更可能採取付款條件、贈品或個案議價，而非全面降價。

「蛋黃區抗跌、蛋白區看供給」將成為下一階段重要的區域判斷邏輯。

四、新案與需求：價格仍有支撐，真正買氣尚未全面回流

若要判斷房市是否真正復甦，新案市場比移轉登記更值得觀察。

代表北台灣新建案市況的「住展風向球」在 7 月仍維持 黃藍燈，分數僅微升至 35.5 分。雖然預售推案量與新成屋供給增加，但來客組數、成交組數、議價率與待售建案數並未明顯改善。單週平均來客仍不到 10 組，成交甚至未達 1 組。

供給端同樣趨於保守。

2026 年上半年六都預售屋推案戶數約 28,919 戶，較去年同期減少 39.3%；總銷金額約 8,354 億元，年減 32.4%。其中台北、台中推案縮減尤其明顯，反映建商面對信用管制與需求轉弱，已開始降低推案速度。

這也說明目前房市正在形成一種新的平衡：賣方因成本高而不願大幅降價，買方因資金成本及房價高而不急於追價，建商則透過延後推案、控制供給與個案促銷等待需求恢復。

因此，2026 年下半年若要看到更明確的復甦，必須同時觀察三項指標：來客是否回升、成交組數是否增加，以及非交屋型的中古與新案交易能否持續成長。

需求 3 大觀點

現階段市場已有交易量，但尚缺乏全面追價動能。

建商正在透過減量推案與價格維持尋找新的市場平衡。

下半年市場表現將高度個案化，「產品是否符合有效需求」的重要性將高於整體房市多空。

五、專業策略：從追價思維轉向條件篩選與資產品質

2026 年 8 月的房市環境，已經不適合用過去多頭市場中「全面上漲」的邏輯判斷。

對自住買方而言，目前反而是重新取得選擇權的階段。成交速度放慢之後，看屋時間、比較空間與議價條件都相對增加，購屋決策應優先檢視總價負擔、貸款條件、生活機能、建商品牌與未來轉手流動性。

對置產與長期資產配置者而言，則應進一步降低對短期價差的期待，把評估標準轉向資產本身的稀缺性與需求穩定度。人口與就業持續流入、重大交通建設已逐步落實、供給有限的成熟生活圈，抗波動能力通常較單純依賴題材的新興區域更穩定。

特別是在信用仍受管制的環境下，低自備款、高槓桿與依賴未來價格上漲才能成立的投資模式，風險明顯提高。現階段更適合保留資金彈性，並將貸款條件納入購屋前端評估，而非成交後才處理融資問題。

綜合 8 月目前可取得的市場資訊，我們將台灣房市定調為：

「低量築底逐步成形，但真正的市場主軸已從全面漲跌，轉向資金能力、區域條件與產品價值的結構分化。」

7 月移轉與房貸數據的改善，代表市場流動性正在恢復；價格指數、新案成交與預售量縮則提醒市場，復甦基礎仍不均衡。未來真正具備資產支撐力的標的，將愈來愈集中於「有需求、有機能、有稀缺性、融資條件可承受」的產品。

在這個階段，「買不買」已不再是唯一問題。

買在哪裡、買什麼、用多少槓桿，以及這項資產五年後仍有多少人願意接手，才是更重要的判斷。